 |
|||||||
|
|
|
СРОЧНО КУПЛЮ КВАРТИРУ В КИЕВЕ
|
|||||
 | Закон Украины “О налоге с доходов физических лиц” (дальше — Закон о доходах) испытал много изменений и дополнений, суть которых, в частности, заключается в установке новых правил налогообложения доходов физических лиц,полученных |
от операций по продаже объектов движимого, недвижимого имущества, а также доходов, полученных плательщиками в виде унаследованного имущества. О порядке оформления и налогообложения наследства, порядке купли-продажи движимого и недвижимого имущества, который действует в 2007 г., мы вам и расскажем.
— В первую очередь следует отметить, что Законом о доходах установлено несколько ставок для налогообложения объектов наследства. Размер ставки налога зависит от степени родства наследодателя и наследника, а также от объекта наследства. С целью налогообложения объекты наследства плательщика налога разделяются на объекты движимого и недвижимого имущества, объекты коммерческой собственности, суммы страхового возмещения, средства. При получении наследства членами семьи наследодателя первой степени родства объекты наследства облагаются налогом за нулевой ставкой налога; при получении наследства наследниками, которые не являются членами семьи наследодателя первой степени родства, — за ставкой налога 5%; при получении наследства любым наследником от наследодателя-нерезидента — за ставкой налога 15%. Гражданский кодекс Украины регулирует, в частности, общие положения о наследовании и оформление права на наследство, а Закон о доходах — порядок налогообложения объектов наследства, полученных плательщиком налога. Следует отметить, что наследник, который принял наследство, может получить свидетельство о праве на наследство. Отсутствие этого свидетельства не лишает наследника такого права, и в случае принятия им наследства налог должен быть оплачено. Плательщик налога — наследник, который принял наследство, в составе которого имеется недвижимое имущество, обязанный обратиться до нотариусу за свидетельством о праве на наследство на недвижимое имущество, которое выдается по завершении шести месяцев со времени открытия наследства (в день смерти лица или день, с которого оно объявляется умершим).
Справка о наследовании квартиры и недвижимости:
Завещатель может назначить своими наследниками одну или несколько физических лиц независимо от наличия у него с этими лицами семейных, родственных отношений, а также других участников гражданских отношений. Завещатель может без указания причин лишить права на наследование любое лицо из числа наследников согласно с законом. В этом случае такое лицо не может получить право на наследование. Завещатель не может лишить права на наследование лиц, которым принадлежит обязательная часть в наследстве. Действие завещания относительно лиц, которые имеют право на обязательную часть в наследстве, устанавливается на время открытия наследства. В случае смерти лица, лишенного права на наследование, до смерти завещателя лишения ее права на наследование теряет действие. Дети (внучки) этого лица имеют право на наследование на общих основаниях. Членами семьи физического лица первой степени родства считаются его родители и родители его мужа или супруги, его муж или супруга, дети как такого физического лица, также и ее мужа или супруга, в том числе усыновленные ими дети. Другие члены семьи физического лица считаются такими, что имеют вторую степень родства. Вторая степень родства — это родные братья и сестры наследодателя, его бабушка и дедушка как со стороны отца, так и со стороны матери.
Право на наследство, в составе которого имеется недвижимое имущество, наследник обязан зарегистрировать в органах, осуществляющих государственную регистрацию недвижимого имущества, поскольку право собственности на такое имущество возникает у наследника с момента государственной регистрации. Отдельно следует остановиться на видах и объектах наследства. Наследование осуществляется по завещанию или согласно с законом. Наследование — это переход прав и обязанностей (наследства) от физического лица, которое умерло (наследодателя), до другим лицам (наследников). Для целей налогообложения объектов наследства налогом с доходов физических лиц не суть важно, каким образом переходит объект наследства до плательщику налога — за законом или завещание. Налогом будет облагаться выраженная в денежном эквиваленте стоимость наследственного имущества.
Детальнее о налогообложении недвижимого имущества в 2007 году.
— С доходов от операций по продаже объектов недвижимого имущества с 1 января 2007 г. платится налог с доходов физических лиц по новым правилам. Объектом налогообложения является любой доход, начисленный (выплаченный) в интересах плательщика налога на протяжении отчетного облагаемого налогом периода, в состав которого, в частности, принадлежат доходы от продажи движимого и недвижимого имущества, расположенного на территории Украины, а также доход в виде стоимости унаследованного и полученного в подарок имущества. Начиная с 1 января 2007 г. доход, полученный плательщиком налога от продажи не чаще одного раза на протяжении отчетного налогового года жилого дома, квартиры или части квартиры, комнаты, садового дома, включая земельный участок, на котором расположены такие объекты, а также хозяйственно-бытовые здания и сооружения, расположенные на таком земельном участке, не облагается налогом, если общая площадь такого жилого дома, квартиры или части квартиры, комнаты, садового дома не превышает 100 м2. В случае, если площадь такого объекта недвижимого имущества превышает 100 м2, часть дохода, пропорциональная сумме такого превышения, подлежит налогообложению за ставкой в размере 1% от стоимости этого объекта. Доход, полученный плательщиком налога от продажи на протяжении отчетного налогового года больше одного из вышеупомянутых объектов недвижимости или от продажи объекта недвижимости другого, чем отмечено выше, облагается налогом за ставкой 5%. В таком же порядке облагается налогом доход от продажи объекта незавершенного строительства. При этом год приобретения недвижимости до или после 1 января 2004 г. не будет иметь значения, подход до налогообложению будет одинаковым. В случае обмена одного объекта недвижимости на другой каждая сторона договора мины платит 50% от суммы налога до стоимости соответствующего отчуждаемого такой стороной объекта недвижимости. Доход от продажи объекта недвижимого имущества будет определяться исходя из цены, отмеченной в договоре купли-продажи, но не ниже чем оценочная стоимость такого объекта недвижимого имущества. Сумма налога самостоятельно платится продавцом до нотариальному удостоверению договора купли-продажи через учреждения банков в сумме, определенной плательщиком и проверенной налоговым агентом — а именно нотариусом, который удостоверяет соответствующий договор при наличии оценочной стоимости такого недвижимого имущества и документа об уплате налога сторонами договора, а также предоставляет соответствующую информацию о каждом договоре налоговому органу.
По продаже какой недвижимости, кроме квартир, следует платить налог?
— С 1 января 2007 г. облагаются налогом доходы, полученные гражданами от продажи собственной недвижимости. Законом о доходах установлено, что с целью обкладки налогом с доходов физических лиц недвижимое имущество (недвижимость) — это объекты имущества, которые расположены на земле и не могут быть перемещены в другое место без потери их качественных или функциональных характеристик (свойств), а также земля. Недвижимость, отличная от земли, разделяется на здания и сооружения. В частности, до зданиям принадлежат помещения, приспособленные для постоянного или временного пребывания людей, а также объекты собственности, функционально связаны с такими помещениями, включая гостиницы, мотели, кемпинги и другие подобные объекты туристической инфраструктуры, квартиры, комнаты в многосемейных (коммунальных) квартирах, индивидуальные гаражи или места на гаражных стоянках или в гаражных кооперативах, дачные дома и другие объекты дачной (садовой) инфраструктуры, отличные от земли. Сооружения — это объекты недвижимости, отличные от зданий. Земля как недвижимость является самостоятельным объектом налогообложения. То есть доходы, полученные гражданами от продажи вышеупомянутой недвижимости, подлежат налогообложению.
Существуют ли льготы относительно налогообложения доходов, полученных от продажи недвижимости?
— Следует отметить, что Законом о доходах введен достаточно либеральный порядок налогообложения доходов от продажи жилья. Так, если гражданин один раз на протяжении календарного года продает квартиру или ее часть, комнату, жилой или садовый дом (включая землю под ними), общая площадь которых не превышает 100 м2, то налог по такой продаже не будет платиться. Если площадь жилищной недвижимости будет превышать 100 м2, то налог за ставкой 1% следует платить лишь с части ее стоимости, пропорциональной превышению. То есть при продаже дома общей площадью 150 м2 налогообложению будет подлежать лишь стоимость 50 “лишних метров”. Поскольку, как свидетельствует статистика, около 90% жилищного фонда в Украине по своей площади в среднем меньше чем 100 м2, то в действительности это будет означать, что большинство граждан, которые будут продавать свои одно-, двух- и трехкомнатные “панели” или “хрущёвки”, налог не будут платить. Однако уплата налога будет обязательной для владельцев просторных апартаментов в элитных новостройках.
Какой размер налога нужно оплатить, если одно лицо будет продавать на протяжении года две или больше квартир или нежилую недвижимость?
— Как уже было отмечено, льготное налогообложение применяется до первого на протяжении года продаже жилья. Если на протяжении года гражданин будет продавать жилье (квартиру, комнату или часть квартиры, жилой или дачный дом) второй раз или больше, то по каждой такой продаже нужно платить налог за ставкой 5% от всей (без льготных 100 м2) стоимости жилищного объекта. Относительно продажи другой (нежилой) недвижимости, например гаражей, магазинов, складских помещений и тому подобное, что принадлежат гражданам на праве собственности, то налогообложению за ставкой 5% подлежит вся стоимость таких объектов, невзирая на количество продаж этих объектов в календарном году. Относительно налогообложения продажи земли, то согласно с Законом о доходах не подлежат налогообложению доходы, полученные от продажи земельных паев и земель сельскохозяйственного назначения, полученных в собственность в процессе приватизации. Продажа земель другого назначения облагается налогом за ставкой 5%.
Как будут облагаться налогом доходы, полученные от продажи на протяжении года гаража, дачного участка с домом и квартиры?
— Стоимость гаража будет облагаться налогом за ставкой 5% как нежилая недвижимость, невзирая на то что это первый на протяжении года продажа. Из стоимости дачного участка налог будет платиться с учетом площади дома с применением льготных 100 м2 и ставки налога 1%. С стоимости квартиры, которая в этом случае рассматривается как второй (после садового дома) на протяжении года продажа жилищной недвижимости, налог будет содержаться с всей суммы дохода, полученной от такой продажи за ставкой 5%, без учета льготных 100 м2.
Кто именно будет определять очередность продажи, что осуществляется на протяжении года: нотариусы, продавцы или налоговики?
— Ответственным за правильность уплаты налога Законом о доходах определен плательщик налога. То есть гражданин при нотариальном удостоверении договора купли-продажи недвижимости должен сообщить об очередности продажи. Очередность продажи можно установить по дате нотариального удостоверения договоров. Если в один и тот же день будут удостоверяться несколько договоров о продаже недвижимости, то очередность легко установить за номерами их регистрации нотариусом. Если несколько таких договоров удостоверяются в один день, но у разных нотариусов, то сам гражданин как добросовестный плательщик налога должен сообщить нотариусу об их количестве. Существует Государственный реестр недвижимого имущества, по которому нотариус обязательно обращается при оформлении договора с целью проверки очередности продажи. Поэтому советуем гражданам при продаже недвижимости не прибегать к преднамеренному перекручиванию информации относительно количества таких договоров, поскольку нотариус сообщает налоговый орган обо всех заключенных соглашениях, а налоговики отслеживают и анализируют эту информацию. Граждане, которые преднамеренно пытались уменьшить налоговую нагрузку на протяжении года, в конце календарного года все равно вынуждены оплатить налог.
Кто должен рассчитывать сумму налога — продавец недвижимости или нотариус?
— Конечно, каждый, кто заключает любой договор, обдумывает, выгодно ли это делать, и подсчитывает свои доходы и расходы в связи с его заключением. Кроме того, Законом о доходах установлен простой и доступный для всех порядок расчета налога с доходов, полученных от продажи недвижимости. Следовательно, продавец недвижимости перед оформлением у нотариуса этого договора должен определить как сумму получаемого дохода, так и сумму налога, которую ему следует оплатить в бюджет. Продавец платит через учреждения банков сумму налога в бюджет перед нотариальным удостоверением договора. Нотариус лишь проверяет факт уплаты налога согласно с соответствующим платежным документом, который ему предоставляет плательщик налога, и сообщает об этом налоговый орган.
Стоимость недвижимости является базой для определения суммы налога
— Нотариус не засвидетельствует договор купли-продажи недвижимости без справки о его оценке. Законом о доходах установлено, что налог рассчитывается исходя из цены, отмеченной в договоре купли-продажи, но не ниже оценки, установленной уполномоченным органом.
Порядок налогообложения доходов, полученных нерезидентами от продажи недвижимости, но отличается ли он от порядка налогообложения доходов, полученных резидентами
— Доходы с источником их происхождения с Украины, что насчитываются (выплачиваются, предоставляются) в интересах нерезидентов, облагаются налогом по правилам, установленным для резидентов, с учетом некоторых особенностей. Так, доходы от операций по продаже объектов недвижимого имущества, осуществляемых физическими лицами — нерезидентами, облагаются налогом согласно с порядком налогообложения таких доходов, определенным для резидентов. Следовательно, установлено общее правило налогообложения операций по продаже недвижимости, согласно с которой при продаже не чаще однажды на протяжении отчетного налогового года жилого дома, квартире или части квартиры, комнаты, садового дома полученный от такой продажи доход не облагается налогом, если общая площадь такого жилищного объекта не превышает 100 м2. Таким образом, если нерезидент продает в Украине жилищную недвижимость общей площадью до 100 м2, он не должен платить налог с полученного от такой продажи дохода. В то же время в случае превышения площади проданного жилья свыше 100 м2 нерезидента должен оплатить 30% с части дохода, пропорциональной превышению площади. Второй и каждая следующая продажа жилищной недвижимости на протяжении отчетного года, а также продажа другой недвижимости (в том числе земли) должна также облагаться налогом у нерезидента за ставкой 30%. Учитывая приведенное, доходы нерезидентов, полученные от продажи недвижимости в Украине (как от резидентов, так и от нерезидентов), должны облагаться налогом за специально установленной для налогообложения других (кроме заработной платы, процентов, дивидендов, роялти) доходов нерезидентов ставкой — 30%. Как свидетельствует мировой опыт, такой подход до налогообложению доходов нерезидентов от продажи недвижимости удовлетворяет нормам международного налогового законодательства, в частности европейских стран. Так, например, с доходов нерезидентов, полученных от продажи недвижимости на территории европейских стран, налог содержится: в Норвегии — 40%, Франции — 33,3%, России — 30%, Англии — 25%, на Мальте — 30 — 35%, в Беларуси — 20, Италии — 12,5%. В большинстве стран Европы налог по продаже недвижимости составляет 5 — 15%, но там, в отличие от Украины, законодательством предусмотрены значительные ставки налогообложения приобретения недвижимости для нерезидентов: в Италии — 20%, Венгрии — 10%, Испании — 7 — 16%, Англии — 8%, то есть в совокупности налог с приобретения и продажи недвижимости нерезидентами в таких странах также находится на уровне 30%. Кроме того, во многих странах Европы существуют ограничения относительно приобретения недвижимости нерезидентами. Например, в Эстонии и Латвии вообще запрещено приобретение недвижимости нерезидентами, в Чехии и Польше нерезидент — физическое лицо не может приобрести недвижимость без открытия в этой стране собственного бизнеса (оформление юридического лица). Поэтому применение до доходам нерезидентов, полученных от продажи недвижимости в Украине, ставки 30% являются соблюдением норм международных договоров об избежании двойного налогообложения относительно недискриминации граждан договорных государств при налогообложении аналогичных доходов.
Если у Вас есть свое предложение по покупке, продаже или аренде квартир, земельных участков и прочей недвижимости Киева и Украины, можете его отослать нам, воспользовавшись приведенной ниже формой и, после проверки администрацией сайта оно будет обязательно опубликовано. Поле с адресом Вашей домашней странички не обязательно для заполнения.
| Продажа покупка аренда квартир земли Киев Украина - http://www.freehouse.com.ua |