 |
|||||||
|
|
|
СРОЧНО КУПЛЮ КВАРТИРУ В КИЕВЕ
|
|||||
 | С 1 июля в 2005 году частным предпринимателям - единоналожникам нельзя заниматься некоторыми видами деятельности, среди которых и сдача в аренду недвижимости Киева, Крыма и Украины (выступать в роли арендатора, то есть самому арендовать недвижимость, единоналожнику спокойно можно будет и после этой даты). Что делать в связи с этим предпринимателю, который не хочет отказываться от деятельности по сдаче в аренду недвижимости? Как сдавать в аренду недвижимость после третьего квартала 2005 года? |
На едином налоге, очевидно, жизнь не заканчивается. Деятельность можно осуществлять и на других условиях налогообложения.
С третьего квартала легально сдавать в аренду недвижимость можно в качестве:
– предпринимателя на общей системе налогообложения;
– рядового физического лица – не субъекта предпринимательской деятельности.
Сразу отметим, что осуществление соответствующей деятельности на общей системе налогообложения не содержит никаких «коварных особенностей» (все довольно просто и безопасно), но касательно налогообложения – отнюдь не лучший вариант. В этом случае предпринимателю, кроме других платежей (налога с доходов – по ставке 13 % от чистого дохода1, земельного налога и тому подобное) придется платить пенсионный взнос – по ставке 32 % от чистого дохода. Это, конечно, «тяжеловато».
(1Разница между доходами и связанными с их получением расходами (фактически понесенными, документально подтвержденными, которые отвечают составу валовых расходов согласно с Законом о налоге на прибыль) или разница между доходами и расходами за установленными нормами.)
Безусловно, выгоднее заниматься сдачей в аренду недвижимости Киева, Крыма и Украины будучи рядовым физическим лицом, а не субъектом предпринимательской деятельности (это уже связано с некоторыми проблемами, о которых будет идти речь дальше).
Из этого и будем выходить, – то есть за основу возьмем предположение, что начиная с третьего квартала 2005 года гражданин будет сдавать недвижимость в аренду именно как рядовое физическое лицо.
О правомерности сдачи в аренду недвижимости предпринимателем
Такой деятельности, как сдача в аренду недвижимости Украины, присуща определенная специфика. Ее суть в том, что, с одной стороны, в законодательстве можно найти свидетельство того, что сдача в аренду недвижимости может осуществляться как в рамках предпринимательской деятельности, так и вне таких рамок. С другой стороны, в том же законодательстве сложно найти границу, до которой такая деятельность еще не является предпринимательством, а после которой уже обязательно есть.
Критерии предпринимательства известны. С учетом положений Хозяйственного кодекса Украины деятельность можно считать такой, что содержит признаки предпринимательской, если эта деятельность одновременно:
1) направлена на изготовление и реализацию продукции (выполнение работ) предоставления услуг стоимостного характера, которые имеют ценовую определенность;
2) является самостоятельной, инициативной, систематической, на собственный риск;
3) осуществляется с целью достижения экономических и социальных результатов и получения прибыли.
Безусловно, деятельность по сдаче в аренду недвижимости Киева, Украины и Крыма не всегда содержит все обязательные признаки предпринимательской. Одновременно твердо утверждать, что такая деятельность по сдаче в аренду является предпринимательством, а такая, напротив, не является, нельзя. В этом должна быть некоторая двойственность в нормах действующего законодательства.
Рассмотрим первый критерий. Сдачу в аренду нельзя квалифицировать как продукцию (это очевидно). Нельзя ее квалифицировать и как работу (нет материального результата деятельности исполнителя). Как услугу сдачу в аренду недвижимости квалифицировать тоже нельзя. По этому поводу, например, Министерство юстиции Украины в своем письме от 23.02.2004 г. № 8-11-19 отмечает:
«Таки м образом, предметом договора о предоставлении услуг и договора найма являются различные объекты гражданских прав. Так, предметом договора найма является не потребительский предмет (статья 760 Кодекса2), а предметом договора о предоставлении услуг является услуга, которая потребляется в процессе совершения определенного действия или осуществления определенной деятельности (статья 901 Кодекса2)».
(2Имеется в виду Гражданский кодекс Украины.)
То есть, деятельность по сдаче в аренду недвижимости Киева и Украины не может рассматриваться как предпринимательство, больше того, не может рассматриваться как хозяйственная деятельность. Но в том же Хозяйственном кодексе Украины аренда имущества и лизинг содержатся во главе 30 «Особенности правовой регуляции хозяйственно-торговой деятельности». Деятельность предпринимателя по сдаче в аренду недвижимости субъекту ведения хозяйства соответственно может рассматриваться как хозяйственная. Рассмотрим второй критерий, в частности систематичность. В пункте 4 постановления Пленума Верховного Суда Украины «О практике применения судами законодательства об ответственности за отдельные преступления в сфере хозяйственной деятельности» от 25.04.2003 г. № 3 отмечено такое:«Под осуществлением лицом, не зарегистрированным как субъект предпринимательской деятельности, любого вида предпринимательской деятельности из числа тех, которые подлежат лицензированию, следует понимать деятельность физического лица, связанную с производством или реализацией продукции, выполнением работ, предоставлением услуг с целью получения прибыли, которая содержит признаки предпринимательской, то есть осуществляется отмеченным лицом непосредственно самостоятельно, систематически (не менее чем три раза на протяжении одного календарного года) и на собственный риск». Во-первых, как уже отмечалось, деятельность по сдаче в аренду недвижимости не связана с производством или реализацией продукции, выполнением работ, предоставлением услуг. Во-вторых, чтобы нашей деятельности отвечал такой критерий, как систематичность, нужно чтобы эта деятельность осуществлялась не менее чем три раза на протяжении одного календарного года. Что это означает относительно аренды? Только ли в случае заключения третьего договора аренды на протяжении календарного года соответствующая деятельность начинает иметь признаки предпринимательства? Соответственно, несистематическая деятельность ли это, если заключен один договор, но сроком на год? Можно сказать и так. Но не исключено существование других мнений. Третий критерий – получение прибыли. Прибыль и доход – понятия не идентичные. Прибылью логично считать часть дохода (доходы минус расходы). Но если гражданин не осуществляет вложения, чтобы получить более значительные материальные выгоды, не является ли тогда его деятельность предпринимательством?
С другой стороны, почему бы не отнести до расходам стоимость объекта недвижимости, которую оплатил гражданин во время его приобретения.
К отмеченному выше можно еще прибавить положение Закона о налоге с доходов3, которые мало того, что относят доходы от аренды недвижимости Киева, Украины и Крыма к пассивным доходам (иначе говоря, до доходам, полученным не от активной деятельности, в то время как предпринимательство – это явно деятельность активная), но еще и предусматривают особенный порядок налогообложения (налогом с доходов) доходов, полученных гражданами-непредпринимателями от сдачи в аренду недвижимости. Это еще раз подчеркивает правомерность сдачи в аренду недвижимости не как частным предпринимателем.(3Закон Украины «О налоге с доходов физических лиц» от 22.05.2003 г. № 889-IV, с изменениями и дополнениями.) Резюмируя приведенное выше, отметим: действительно имеются основания утверждать, что деятельность по сдаче в аренду недвижимости Украины может осуществляться гражданином и не как субъектом предпринимательской деятельности. Но утверждать, что эти основания будут действенными во всех практических случаях, мы бы не стали. Очевидно, что будут подвергаться нападкам (со стороны налоговых органов) преимущественно те случаи, которые связаны со сдачей недвижимости нежилищного назначения, которая, скажем так, не связана с бытом гражданина-арендодателя (например, гражданин сдает в аренду складские помещения на железнодорожной станции; гражданин сдает в аренду производственный цех, то есть сдает в аренду то, что явно не связано с обычной жизнедеятельностью физического лица).
В связи с этим этим предпринимателям лучше с предпринимательской регистрации не сниматься (ликвидацию не осуществлять), то есть продолжать быть предпринимателем, но деятельность по сдаче в аренду недвижимости Крыма, Киева и Украины осуществлять как рядовое физическое лицо (вне предпринимательской деятельности).
Это, возможно, в отдельных случаях станет поводом для разговора с налоговиками, однако поможет избежать ответственности, предусмотренной статьей 164 «Нарушения порядка занятия хозяйственной деятельностью» Кодекса Украины об административных правонарушениях (КпАП):
«Осуществление деятельности без государственной регистрации как субъекта предпринимательской деятельности, которая содержит признаки предпринимательской. – тянет за собой наложение штрафа в размере от трех до пяти необлагаемых минимумов доходов граждан с конфискацией изготовленной продукции, орудий производства и сырья или без такой».Вообще и эту ответственность мы можем оспаривать на том основании, что идет речь об осуществлении хозяйственной деятельности, которая содержит признаки предпринимательской. А как мы выяснили выше, можно утверждать, что деятельность по сдаче в аренду недвижимости под определение хозяйственной не подпадает. Плюс неопределенность с такими признаками предпринимательской деятельности, как систематичность и направленность на получение прибыли. Но опять же, спор – это дело таковое. Может пройти, а может и нет. А конфискация, хотя она здесь и выглядит очень маловероятной, – это не шутка.
Снова подобьем итог
Недвижимость можно сдавать в аренду будучи рядовым физическим лицом. Если речь идет о сдаче в аренду жилищной недвижимости Украины и Киева или нежилой недвижимости, которая совместимая с бытом гражданина-арендодателя, арендодатель может даже сняться с государственной регистрации как СПД. Если идет речь о нежилой недвижимости, которая не совместимая с бытом гражданина-арендодателя, для подстраховки следует сберечь за собой статус СПД (но сдавать в аренду недвижимость как рядовой гражданин). В таком случае доходы от сдачи в аренду недвижимости не будут показываться ни в Книге ф. № 10, ни в предпринимательской декларации о доходах. Это в принципе не должно смущать налоговиков, ведь бюджет фактически будет получать еще больше налога с доходов – 13 % будет браться от всей арендной платы (тогда как предприниматель платил бы 13 % только от разницы между доходами и расходами). Оспаривать может разве что Пенсионный фонд, но он об этом вряд ли узнает – доходы от аренды, если они получены не в пределах предпринимательской деятельности, ни «сверху» (32,3 %), ни «снизу» (1 или 2 %) пенсионным взносом не облагаются, соответственно ни в «дополнении 23», ни в отчетности касательно персонификации не «светятся».
Недвижимость можно сдавать в аренду будучи рядовым физическим лицом. При этом следует учесть некоторые особенности.
Сдача недвижимости в аренду – единственный вид деятельности единоналожника. Четыре шага в сторону «переформатирования»: Шаг первый – сдать в налоговый орган Свидетельство об уплате единого налога. Если гражданин решит заниматься сдачей в аренду недвижимости как рядовой гражданин и не быть больше предпринимателем, ему нужно до начала третьего квартала сдать в налоговый орган Свидетельство об уплате единого налога вместе с заявлением о прекращении деятельности. Если предприниматель пожелает на всякий случай остаться в рядах предпринимателей, но предпринимательскую деятельность не осуществлять, ему нужно подать в налоговый орган заявление об отказе от применения упрощенной системы налогообложения не позже чем за 15 дней до окончания второго квартала. Свидетельство об уплате единого налога в таком случае можно будет сдать позже (в конце квартала). Причем, оставаясь в рядах предпринимателей и сдав Свидетельство об уплате единого налога, такой предприниматель автоматически уже считается предпринимателем на общей системе налогообложения (при этом если предпринимательскую деятельность он не будет осуществлять, сдавать в аренду недвижимость Крыма, Украины и Киева будет как рядовое физическое лицо, то платить по предпринимательским правилам налог с доходов и пенсионные взносы ему будет не нужно, а подавать отчетность с прочерками – нужно).
Шаг второй. Перезаключить договор аренды. Поскольку арендодатель уже не будет единоналожником, и вообще по договору будет выступать как рядовое физическое лицо, договор аренды недвижимости следует обязательно перезаключить, то есть заключить новый договор аренды, по которому арендодателем будет уже не единоналожник, а рядовое физическое лицо (которое действует не на основании Свидетельства о госрегистрации).
Шаг третий. Нотариальное удостоверение договора и его государственная регистрация. Заключение нового договора аренды недвижимости (уже не с единоналожником, а с рядовым гражданином) приведет к некоторым осложнениям. В том случае, если срок действия нового договора будет год и больше, такой договор нужно будет нотариально заверить и осуществить его государственную регистрацию. Так, согласно статьи 793 Гражданского кодекса Украины договора аренды здания или отдельного капитального сооружения (их отдельной части) сроком на один год и больше подлежат обязательному нотариальному удостоверению. Если стороны нарушат требование касательно обязательного нотариального удостоверения договора аренды, такие договора считаются негодными (недействительными).
Хотя следует отметить, что, зная это, все, кто хотел избежать расходов на нотариальное удостоверение договора аренды недвижимости, заключали эти договора сроком меньше чем на год (с последующим заключением нового договора).
Но и это в некоторых случаях может не помочь. Так, согласно с подпунктом 9.1.4 Закона о налоге с доходов обязательному нотариальному удостоверению подлежат договора сдачи в аренду недвижимого имущества, если и арендодателем, и арендатором являются физические лица, при этом арендатор не является субъектом предпринимательской деятельности. То есть выходит, что при перезаключении договора аренды, по которому арендодателем ранее выступал единоналожник-предприниматель, а теперь – рядовой гражданин, возникает необходимость нотариально зарегистрировать такой договор независимо от срока его действия, если арендатор тоже является физическим лицом – не СПД.
Отметим, что госпошлина за нотариальное удостоверение договора аренды составляет 1 % от суммы договора. Причем по договорам аренды сумма, с которой исчисляется и платится государственная пошлина, определяется исходя из общей суммы платежей по договору за все время его действия. Если договор заключен на неопределенный срок, то пошлина исчисляется из общей суммы платежей по договору, но не больше чем за три года.
Теперь о государственной регистрации договоров аренды недвижимости. Требования касательно государственной регистрации распространяются на все договора аренды зданий, сооружений, помещений и другой недвижимости Крыма, Украины и Киева, заключенные на срок один год и больше. Государственная регистрации праводействий (договоров) проводится на основании Временного порядка государственной регистрации праводействий, утвержденного постановлением КМУ от 26.05.2004 г. № 671. Она осуществляется путем внесения нотариусом записи в Государственный реестр праводействий одновременно с его нотариальным удостоверением. Размер платы за внесение записи в Реестр составляет 17 грн. За внесение в Реестр записи о прекращении действия праводействия плата не взимается.
Кроме государственной регистрации и нотариального удостоверения договора аренды недвижимости сроком на год и больше, действующим законодательством предусмотрена еще регистрация такого имущественного права, как право пользования недвижимым имуществом на срок более одного года. В принципе, пока на такую регистрацию можно не обращать особенного внимания, поэтому на ее особенностях не будем останавливаться.
Аренда недвижимости у физического лица: осторожно – минимальный арендный платеж!
Выплачивая арендную плату физическому лицу (непредпринимателю) арендатор уже должен будет учитывать еще одну особенность. Так, согласно пункту 9.1 Закона о налоге с доходов налог с доходов взимается исходя из размера арендной платы, определенного в договоре аренды, но с одним условием. Если размер арендной платы по договору меньше минимальной суммы арендного платежа за полный или неполный месяц аренды, который определяется согласно со специальной Методикой № 17874, то 13 % берется от минимальной суммы арендного платежа.
(4Методика определения минимальной суммы арендного платежа за недвижимое имущество физических лиц, утвержденная постановлением КМУ от 20.11.2003 г. № 1787.)
То есть арендаторы, руководствуясь этой Методикой, будут определять минимальную сумму арендного платежа, умножая фактическую площадь недвижимости, которая арендуется, на минимальную стоимость месячной аренды 1 кв. м такой недвижимости. При этом минимальная стоимость месячной аренды 1 кв. м недвижимости должна определяться органами местного самоуправления. Однако не все местные советы установили минимальный арендный платеж (в городах Киеве и Севастополе, Крыму, областях и районах Украины). Если такой минимальный арендный платеж к началу текущего года местными советами не установлен или не обнародован, налог с доходов в любом случае удерживается исходя из размера арендной платы, отмеченного в договоре аренды.
Договор аренды недвижимости с физическим лицом: налогообложение
С размером арендной платы, нотариальным удостоверением и госрегистрацией договоров аренды недвижимости мы определились. Теперь о налогообложении. Во время выплаты арендной платы физическому лицу с нее нужно удержать только налог с доходов по ставке 13 %. Взносы в Пенсионный фонд и другие социальные взносы при выплате арендной платы физическому лицу не насчитываются и не содержатся.
Налог с доходов должен удерживаться (арендатором) за счет выплачиваемой арендодателю суммы арендной платы, то есть арендодатель на руки будет получать сумму арендной платы за вычетом удержанного налога. Платить в бюджет удержанный налог с доходов арендатор должен в день выплаты арендной платы.
Конечно же, арендатору нужно отображать сведения о таких выплатах в 1ДФ. И если в случае когда доход от сдачи имущества в аренду выплачивался единоналожнику, в 1ДФ он отображался с признаком дохода «42», то в случае когда доход выплачивается физическому лицу, в 1ДФ признак дохода уже будет «08».
Если по договору аренды недвижимости арендатором является физическое лицо – не СПД, то налог с доходов у гражданина-арендодателя он не удерживает. Арендодатель сам должен начислить и оплатить налог в бюджет на протяжении 40 календарных дней, следующих за последним днем квартала, в котором ему было выплачено арендную плату.
Компенсация за коммунальные платежи тоже облагается за ставкой 13 %
Если арендатор компенсирует арендодателю – физическому лицу (отдельно от арендной платы) коммунальные платежи, особенно актуальным становится вопрос, будут облагаться ли налогом с доходов такие компенсационные выплаты. Здесь нужно отметить, что обкладки налогом с доходов таких компенсационных выплат не избежать. При выплате арендодателю дохода в виде компенсации за коммунальные платежи, налог с доходов должен быть начислен и удержан арендатором обязательно. Причем не суть важно, выплачивается компенсация за употребленные коммунальные услуги непосредственно арендодателю или перечисляется арендатором по договору аренды непосредственно коммунальным службам, поскольку и в первом, и во втором случае услуги коммунальных служб оплачиваются в интересах арендодателя, следовательно, налог с доходов нужно будет удерживать и в первом, и во втором случае.
Единственный выход в этой ситуации – договора касательно получения коммунальных услуг временно, на период действия договора аренды, переоформить с арендодателя на арендатора (в коммунальных службах). Это желательно сделать еще и потому, что правила пользования коммунальными услугами и тарифы на пользование коммунальными услугами для населения и для СПД отличаются. Но с другой стороны дело это (переоформление) очень хлопотливо.
Если у единоналожника аренда недвижимости Киева, Крыма и Украины – не единственный вид деятельности в Свидетельстве об уплате единого налога
Если у единоналожника, кроме сдачи в аренду недвижимости, в Свидетельстве об уплате единого налога отмечены другие виды деятельности (которыми он также занимается), сдавать Свидетельство и переходить на общую систему ради одной аренды отнюдь не нужно. Просто нужно изъять из Свидетельства об уплате единого налога аренду и перезаключить (заключить новый) договор аренды недвижимости так, чтобы арендодателем уже было рядовое физическое лицо (а не СПД).
В этом случае все, что отмечалось выше относительно аренды у физического лица, будет актуальным и для такого арендодателя, который остался на едином налоге но арендой занимается уже как рядовой гражданин.
А вот если договор аренды не перезаключить, то получится, что единоналожник нарушает нормы законодательства и на едином налоге находится неправомерно. От этого могут, так сказать, пострадать и другие его виды деятельности. То есть мало того, что в конце концов (если выяснится, что он занимался арендой на едином налоге после начала третьего квартала) доходы от аренды будут облагаться налогом у него по ставке 13 %, доходы от других видов деятельности тоже будут облагаться налогом с доходов по ставке 13 % без права учесть расходы. Возможное применение и других санкций.
Касательно изъятия с Свидетельства об уплате единого налога деятельности по сдаче в аренду недвижимости, то это нужно сделать таким образом – не позже чем за 15 дней до начала III квартала нужно подать в налоговый орган заявление с просьбой, чтобы в Свидетельство внесли соответствующие изменения.
В этой статье мы рассмотрели основные вопросы, что касаются предпринимателей-единоналожников, которые сдают в аренду недвижимость в Киеве и на Украине. Вопросы, которые стали для них актуальными в связи с тем, что с третьего квартала 2005 года сдача в аренду недвижимости зачислена в список видов деятельности, которыми запрещено заниматься на едином налоге.
Просуммируем выложенное выше. Всем единоналожникам, которые сдают в аренду недвижимость и не хотят заниматься этим видом деятельности на общей системе налогообложения, следует перезаключить договора аренды для того, чтобы арендодателем по этому договору выступать уже в роли гражданина-непредпринимателя. Это приведет к:
– необходимости удерживать и перечислять в бюджет с доходов в виде арендной платы, которые арендатор выплачивает арендодателю, налога с доходов по ставке 13 % (соответствующая обязанность ложится на плечи арендатора, если он является СПД);
– необходимости при удержании налога с доходов равняться на размер минимального арендного платежа, если фактический размер арендной платы меньше этого минимального арендного платежа (но лишь в том случае если местные советы Киева и Украины к началу текущего года установили и обнародовали минимальный арендный платеж) (соответствующая обязанность ложится на плечи арендатора, если он есть СПД);
– необходимости опять нотариально удостоверять новый договор и проходить процедуру госрегистрации – если срок действия договора более года (а если арендатор тоже физическое лицо – не СПД, то нотариально удостоверять такие договора следует независимо от срока действия договора).
Если у Вас есть свое предложение по покупке, продаже или аренде квартир, земельных участков и прочей недвижимости Киева и Украины, можете его отослать нам, воспользовавшись приведенной ниже формой и, после проверки администрацией сайта оно будет обязательно опубликовано. Поле с адресом Вашей домашней странички не обязательно для заполнения.
| Продажа покупка аренда квартир земли Киев Украина - http://www.freehouse.com.ua |